بهشت اجارهنشینها! / قیمت خانههای ۴۰ متری در تهران امروز جمعه ۲ آبان ۱۴۰۴
بازار میکروآپارتمانهای تهران در وضعیت «عدم تعادل شدید» قرار گرفته است. گرایش به خرید واحدهای ۳۵ تا ۴۰ مترمربع در رکود فعلی معاملات افزایش یافته، در حالی که این فایلها تنها ۲.۵ درصد عرضههای موجود را تشکیل میدهند. این واحدها به نوعی «سکه طلای» بازار مسکن شدهاند؛ پرتقاضا اما کمیاب و غیرقابل دسترس. حجم بالای تقاضا برای ریزمتراژها با توجه به قدرت خرید و هزینه اجاره، دستکم تا سالهای آینده ادامه خواهد داشت، اما تولید مسکن در این محدوده متراژی با محدودیتهای جدی مواجه است.
با وجود رکود کمسابقه بازار مسکن و کاهش حجم خرید و فروش، تقاضا برای واحدهای زیر ۴۰ مترمربع فعال باقی مانده و این گروه تبدیل به بورس خریداران شده است. تحقیقات میدانی نشان میدهد متوسط متراژ واحدهای پرتقاضا در تهران از ۵۳ مترمربع به کمتر از ۴۰ مترمربع رسیده است. واحدهای زیر ۴۰ متر با تحرک نسبی بیشتری نسبت به واحدهای ۵۰ متری معامله میشوند و سرمایهگذاران خرد و خانوارها این ریزمتراژها را گزینهای امن و نقدشونده میدانند.
افزایش بیسابقه قیمت مسکن و کاهش توان خرید، واحدهای میکرو را به پناهگاه تازه مصرفکنندگان و سرمایهگذاران خرد تبدیل کرده است. فایلهای زیر ۴۰ متر بیشترین سهم معاملات ثبتشده را در مناطق مصرفی شهر به خود اختصاص دادهاند. قیمت کل کمتر از ۲ میلیارد تومان و نقدینگی کم خریداران، ارزش این واحدها را بالا برده و آنها را به «سکه طلای» بازار مسکن بدل کرده است.
مزیت دیگر این واحدها، پوشش بالاتر وامهای بانکی است؛ وام مسکن برای این واحدها میتواند حداقل یکچهارم قیمت کل را پوشش دهد، در حالی که برای آپارتمانهای معمولی کمتر از ۱۰ درصد است. این موضوع امکان خرید برای خانوارهای با توان مالی محدود را فراهم کرده و جذابیت سرمایهگذاری برای سرمایهگذاران خرد را افزایش داده است.
بورس میکروآپارتمانها در مناطق ۹ تا ۱۸ تهران قرار دارد و متوسط قیمت پیشنهادی این واحدها حدود ۷۱.۲ میلیون تومان در هر مترمربع است؛ نزدیک به متوسط قیمت کل همان مناطق و حدود ۳۰ درصد کمتر از متوسط قیمت کل پایتخت. میانگین عمر بنای واحدهای زیر ۴۰ متر حدود ۱۳ سال است، اما واحدهای نوساز با سند آماده یا در حال ثبت نیز در بازار وجود دارد. قیمت پیشنهادی میکروآپارتمانها معمولاً ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان بالاتر از آپارتمانهای معمولی است که علت آن، هزینه ساخت بالاتر و امکان فروش گرانتر برای سازندههاست.
با وجود تقاضای بالا، عرضه محدود است و سهم واحدهای زیر ۴۰ متر تنها ۲.۵ درصد از کل فایلهای تهران است. ضوابط سختگیرانه شهرداری، از جمله الزام تأمین پارکینگ برای هر واحد، مانع اصلی تولید گسترده میکروآپارتمانهاست. با این حال، محدودیت قانونی برای ساخت واحدهای زیر ۵۰ متر وجود ندارد و آنها مانند سایر واحدها میتوانند سند تکبرگ داشته باشند.
کارشناسان هشدار میدهند که ادامه سیاستهای فعلی باعث افزایش شکاف عرضه و تقاضا خواهد شد. اصلاح ضوابط شهرداری، بهویژه در زمینه پارکینگ و تراکم، میتواند مسیر تازهای برای رونق ساخت و عرضه واحدهای کوچک و پاسخ به نیاز واقعی خانوارها فراهم کند. حذف الزام پارکینگ در برخی مناطق تهران میتواند به عرضه واحدهای مناسب برای خانوارهای کمدرآمد، خانوارهای تکنفره و دو نفره و مستاجران دهکهای پایین منجر شود.
