تامین سرمایه راه حل بحران مسکن
مسکن در ایران امروز دیگر صرفاً یک کالای مصرفی نیست؛ بلکه به یکی از ارکان مهم اقتصاد ملی تبدیل شده است. از یک سو به عنوان پناهگاهی در برابر تورم عمل میکند و از سوی دیگر، نقش کلیدی در اشتغالزایی و رشد صنعت ساختمان دارد. با این حال، این بخش سالهاست با دو چالش بزرگ روبهروست: کمبود عرضه و ضعف در تأمین مالی پروژهها. برای واکاوی این موضوع با دکتر هادی زرقانی، فعال و کارشناس حوزه ساختوساز، گفتوگویی انجام دادیم.
تأمین مالی مسکن در ایران؛ ساختار ناکارآمد و ابزارهای فرسوده
دکتر زرقانی در ابتدا تأکید میکند که نظام تأمین مالی مسکن در ایران سه مشکل اساسی دارد:
۱. روش سنتی تأمین مالی از طریق تسهیلات بانکی همچنان غالب است. طولانی بودن دوره ساخت و ریسک بالای اجرا باعث شده تا بسیاری از سازندگان انگیزه ورود نداشته باشند.
۲. ابزارهای بازار سرمایه مانند صندوق زمین و ساختمان یا اوراق پروژه، در عمل موفقیت چندانی نداشته و توسعهیافته نیستند.
۳. عدم تناسب میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن باعث شده حتی در صورت افزایش عرضه، تقاضای مؤثر شکل نگیرد.
او معتقد است که حل این مشکلات، نیازمند ورود ابزارهای مالی تخصصی، شفافیت در ساختارهای حاکمیتی و ایجاد جذابیت برای سرمایهگذاران خصوصی است.
ابزارهای نوین مالی؛ راهی برای نجات صنعت ساختمان
به گفته دکتر زرقانی، ابزارهای مالی متنوعی وجود دارند که اگر بهدرستی طراحی و اجرا شوند، میتوانند کمبود سرمایه در بخش مسکن را جبران کنند:
- صندوق زمین و ساختمان: این صندوقها منابع مالی خرد را جمعآوری و در پروژههای ساختوساز سرمایهگذاری میکنند. هرچند تجربههای قبلی چندان موفق نبودهاند، اما با اصلاح قوانین و کاهش ریسکهای حقوقی، میتوانند دوباره فعال شوند.
- ابزارهای مالی اسلامی: روشهایی مانند مشارکت کاهنده، مرابحه و اجاره به شرط تملیک میتوانند با ساختار مالی اسلامی ایران سازگار باشند و گزینههای جذابی برای سرمایهگذاران داخلی باشند.
- اوراق مشارکت و اوراق پروژه مسکن: این اوراق میتوانند سرمایهگذاران خرد و کلان را به سمت پروژههای ساختوساز جذب کنند.
- مشارکت عمومی و خصوصی (PPP): در این مدل دولت زمین یا زیرساخت را تأمین میکند و بخش خصوصی مسئولیت ساخت را بر عهده میگیرد.
اصلاحات ضروری از نگاه سازندگان
این کارشناس حوزه ساختوساز، محورهای اصلاحی را چنین برمیشمارد:
- کاهش چرخه وجوه نقد: ساختوساز طولانی است و باید سازوکاری وجود داشته باشد تا سرمایهگذار زودتر به گردش مالی برسد.
- تضمین بازگشت سرمایه و رفع ریسک حقوقی: وقتی سازنده از روند فروش یا انتقال مالکیت اطمینان ندارد، سرمایهگذاری متوقف میشود.
- افزایش شفافیت مالی شرکتها: شفافیت مالی شرط لازم برای جذب سرمایه و استفاده از ابزارهای جدید است.
- استفاده از فناوریهای نوین و صنعتیسازی ساخت: کاهش هزینهها و افزایش بازدهی سرمایه، انگیزه سرمایهگذاران را تقویت میکند.
راهکارهای سهگانه برای تأمین سرمایه ساختوساز
دکتر زرقانی راهکارهای تأمین سرمایه را در سه سطح بررسی میکند:
الف) راهکارهای کوتاهمدت
۱. استفاده از تسهیلات مرحلهای ساخت که در هر فاز از پروژه پرداخت و بازپرداخت میشود.
۲. پیشفروش تضمینشده با پشتوانه صندوقهای ضمانت در صورت تأخیر پروژه.
۳. تأمین سرمایه جمعی (Crowd-equity) در پروژههای کوچکمقیاس برای جذب سرمایه مردم.
ب) راهکارهای میانمدت
۱. تأسیس صندوق توسعه مسکن شهری با مشارکت بخش خصوصی و مردم.
۲. انتشار اوراق پروژه مسکن که بازدهی آن به فروش یا اجاره وابسته باشد.
۳. گسترش مدلهای مشارکت عمومی–خصوصی (PPP) با تضمین فروش یا اجاره از سوی دولت.
۴. فناوری ساخت سریع و پیشساخته برای کاهش زمان و هزینه ساخت.
ج) راهکارهای بلندمدت
۱. تدوین نظام جامع تأمین مالی مسکن شامل ساختارهای حقوقی، بانکی و بورسی مشخص.
۲. ایجاد بازار ثانویه مسکن برای خرید و فروش اوراق رهنی و جذب سرمایه بلندمدت.
۳. ارتقای مدیریت ساخت و کنترل هزینهها با رویکرد مهندسی ارزش.
نقش شرکتهای ساختمانی در تحولات آینده
دکتر زرقانی معتقد است شرکتهای فعال در صنعت ساخت باید مدل کسبوکار خود را تغییر دهند:
- از پیمانکاری صرف به مدیریت سرمایهگذاری جامع برسند.
- شفافیت مالی و حسابرسی دقیق را افزایش دهند.
- همکاری خود را با بانکها، صندوقها و نهادهای خصوصی گسترش دهند.
- پروژهها را از ابتدا بر مبنای تحلیل اقتصادی طراحی کنند تا بازده سرمایه قابل پیشبینی باشد.
- نسبت به فناوریهای نوین ساخت حساس باشند، زیرا کاهش هزینه به معنای افزایش بازده و جذب سرمایه بیشتر است.
جمعبندی نهایی
به گفته دکتر زرقانی، «مسکن با تزریق پول دولتی ساخته نمیشود، بلکه با مدل مالی هوشمند و ابزارهای مدرن میتوان بحران را کنترل کرد». او تأکید دارد که بخش خصوصی آماده ورود جدی به حوزه ساختوساز است، اما نیاز به ارتقای ساختارهای مالی، حقوقی و اجرایی دارد.
اگر این مسیر بهدرستی طی شود، ایران در دهه آینده میتواند شاهد بازاری متعادل، ساختوسازی پررونق و سرمایهگذاری پایدار باشد.
نتیجهگیری
این گفتوگو نشان میدهد که راه برونرفت از بحران مسکن، تنها افزایش تعداد پروژهها نیست، بلکه ایجاد مدلهای نوین تأمین مالی و هدایت سرمایه به سمت تولید واقعی است. سرمایه باید «در خدمت ساخت» باشد، نه «در حبس زمین و واحدهای آماده».
