بهترین منطقه برای اجارهنشینی در تهران کجاست؟ + قیمت ۱۱ بهمن ۱۴۰۴
در نخستین ماه زمستان، بازار اجارهنشینی تهران تحت تأثیر چهار عامل اصلی با یک تغییر مهم روبهرو شده است؛ جابجایی محسوس تقاضای اجاره به سمت مناطق مرزی، خروجیهای شهر و محدودههای لبه خط جنوبی تهران. بررسی شاخص اجاره مسکن نشان میدهد که بازار اجاره در دیماه با نوعی ثبات نسبی ماهانه همراه بوده و میانگین اجارهبهای هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران، در صورت تبدیل کامل پول پیش به اجاره ماهانه، حدود ۴۵۰ هزار تومان برآورد میشود.
بر این اساس، میانگین اجاره ماهانه یک واحد ۷۰ متری در تهران با فرض تبدیل کامل ودیعه، به حدود ۳۱ میلیون تومان میرسد. همچنین بررسی فایلهای آنلاین بازار اجاره نشان میدهد که در دیماه، میانگین قیمتهای پیشنهادی در بازار در سطح ۲۰ میلیون تومان اجاره ماهانه بههمراه حدود ۹۰۰ میلیون تومان پول پیش تثبیت شده است.
ثبات قیمتی در کنار افت تورم اجاره
تحلیل روندهای قیمتی حاکی از آن است که بازار اجاره در دیماه با تورم ماهانه نزدیک به صفر مواجه بوده و حتی سرعت رشد تورم نقطهبهنقطه اجاره نیز کاهش قابلتوجهی را تجربه کرده است؛ بهگونهای که رشد اجاره نسبت به مدت مشابه سال گذشته به سطحی کمتر از ۲۰ درصد رسیده است.
با این حال، نکته مهم در بررسی تحولات ماهانه، تغییر جغرافیای تقاضای اجاره و حرکت بخشی از مستاجران جنوب تهران به سمت خروجیهای شهر و مناطق مرزی پایتخت است. تحقیقات میدانی نشان میدهد که محدودههای روی خط جنوبی شهر، بهویژه مناطق ۱۸ و ۱۹ و همچنین نواحی جنوبی بزرگراه آزادگان، با افزایش محسوس تقاضای اجاره مواجه شدهاند.
کوچ مستاجران به حاشیه تهران
این جابهجایی به معنای ورود مستاجران به محلههایی مانند مرتضیگرد و خلازیر است؛ محلههایی که پیشتر مقصد اصلی اجارهنشینی محسوب نمیشدند. بررسیها نشان میدهد که سه عامل ثابت و یک عامل جدید باعث شکلگیری این تمرکز جدید مستاجران در محدوده جنوبی تهران شده است.
تورم عمومی؛ ماشه اصلی جابهجایی مستاجران
مهمترین عامل این تغییر، جهش تورم عمومی و بهویژه تورم خوراکیها در ماههای اخیر است. اگرچه سرعت رشد اجارهبها کاهش یافته، اما سطح بالای هزینههای زندگی همچنان فشار سنگینی را نسبت به سال گذشته بر خانوارهای مستاجر تحمیل میکند. همین موضوع، تورم عمومی را به محرک اصلی مهاجرت مستاجران به خروجیهای شهر تبدیل کرده است.
بر اساس دادههای مرکز آمار، تورم نقطهبهنقطه عمومی در دیماه به حدود ۶۰ درصد رسیده که رقمی کمسابقه محسوب میشود. این شرایط باعث شده بخشی از قراردادهای جدید اجاره از جنوب شهر به مناطق مرزی تهران منتقل شود. همزمان، برخی مالکان نیز با تمدیدهای موقت، ترجیح دادهاند منتظر ثبات شرایط بمانند.
سه عامل ساختاری تشدیدکننده
در کنار تورم، سه عامل ساختاری دیگر هم در این جابهجایی نقش دارند. عامل نخست، سطح پایین اجارهبها در مناطق ۱۸ و ۱۹ است؛ مناطقی که بر اساس شاخص اجاره مسکن، ارزانترین مناطق تهران محسوب میشوند. متوسط اجارهبهای هر مترمربع در منطقه ۱۹ حدود ۲۶۰ هزار تومان و در منطقه ۱۸ حدود ۲۶۹ هزار تومان برآورد میشود.
عامل دوم به ترکیب فایلهای عرضهشده در این مناطق مربوط است؛ بهطوری که بیش از ۹۰ درصد فایلهای اجارهای بهصورت رهن کامل عرضه شدهاند و سایر فایلها نیز عمدتاً با اجاره ماهانه کمتر از ۱۰ میلیون تومان در بازار حضور دارند.
عامل سوم نیز به متراژ واحدهای مسکونی بازمیگردد. کوچکترین واحدهای اجارهای تهران عمدتاً در مناطق ۱۸ و ۱۹ قرار دارند و میانگین متراژ این واحدها حدود ۷۰ مترمربع است؛ در حالی که این عدد در سایر مناطق جنوبی شهر بین ۷۵ تا ۸۰ مترمربع است.
روایت واسطههای ملکی از بازار سرد زمستانی
گزارشهای میدانی و اظهارات واسطههای ملکی نشان میدهد که بازار اجاره در دیماه همچنان حالوهوایی سرد و زمستانی داشته است. خارجبودن از فصل نقلوانتقال، کاهش تعداد قراردادها و کمبود فایل از جمله ویژگیهای بازار این ماه بوده است.
برخی واسطهها، ناآرامیهای دیماه را عامل رکود بازار میدانند و معتقدند مالکان با تمدیدهای کوتاهمدت، منتظر بازگشت شرایط به حالت عادی ماندهاند. در مقابل، گروهی دیگر این رکود را پدیدهای فصلی و طبیعی میدانند.
با این حال، نکته مشترک در اظهارات واسطهها، برتری تعداد متقاضیان نسبت به فایلهای موجود است. بخشی از این افزایش تقاضا به نگرانی مستاجران از افزایش احتمالی اجارهبها در سال آینده بازمیگردد؛ موضوعی که باعث شده برخی مستاجران زودتر از موعد وارد بازار شوند.
در این میان، تحرک محدود بازار خرید در دیماه تأثیر معناداری بر بازار اجاره نداشته، چراکه اغلب خریداران مصرفی بودهاند یا واحدهای دارای مستاجر را خریداری کردهاند. در مناطق ۴ و ۵، بهویژه منطقه ۵، عمده تقاضای اجاره از سوی ساکنان همان مناطق شکل میگیرد و تأثیر جابهجایی از مناطق پایینتر محدود است.
در محله مرتضیگرد که پیشتر اجارهبهای آن بهمراتب کمتر از محلههایی مانند عبدلآباد و نعمتآباد بود، بهبود زیرساختها، افزایش ساختوساز و ارتقای خدمات شهری باعث شده سطح اجارهبها به میانگین منطقه ۱۹ نزدیک شود و در برخی موارد حتی با آن برابری کند. مدیریت این محله همچنان تحت نظر دهیاری است و نسبت متقاضیان اجاره از مرکز تهران به جنوب شهر در این محدوده حدود ۳۰ به ۷۰ برآورد میشود.
