اختصاصی: بحران پنهان مسکن فاش شد / بانکها موتور اقتصاد را خاموش کردند
بازار مسکن ایران سالهاست با تورم، رکود و کاهش قدرت خرید مواجه است، اما کارشناسان معتقدند منشأ اصلی بحران نه گرانی مصالح است و نه کمبود زمین؛ بلکه اختلال عمیق در سیستم تأمین مالی است. در حالی که سازندگان میگویند ظرفیت جهش تولید مسکن وجود دارد، توقف جریان نقدینگی عملاً این صنعت را زمینگیر کرده است. گفتوگوی پیشِرو با هادی زرقانی، فعال حوزه ساختوساز، تصویری روشن از ریشههای این «فلج مالی» و راهحلهای عملیاتی آن ارائه میدهد.
خبرنگار: آقای دکتر زرقانی، بسیاری از تحلیلگران عقیده دارند مشکل اصلی امروز مسکن نه کمبود زمین است و نه جهش قیمت مصالح؛ بلکه «اختلال جدی در تأمین مالی» باعث شده ساختوساز متوقف شود. شما با این نگاه موافقید؟
زرقانی: کاملاً. مسئله امروز بخش مسکن نبود زمین یا کمبود سازنده نیست. در سراسر کشور بیش از ۳۵۰ هزار سازنده کوچک و حدود سه تا پنج هزار سازنده متوسط و بزرگ فعالاند. این ظرفیت، اگر سرمایه در گردش فراهم باشد، میتواند در کمتر از سه سال میزان ساختوساز را دو برابر کند. اما مشکل اصلی اینجاست که جریان نقدینگی تقریباً متوقف شده و بانکها عملاً بهجای موتور محرکه، به مانعی بزرگ تبدیل شدهاند.
خبرنگار: یعنی بانکها را باید عامل اصلی این رکود دانست؟
زرقانی: نه صددرصد، اما نقش آنها بسیار تعیینکننده است. طبق استانداردها، بخش مسکن باید دستکم ۲۰ تا ۲۵ درصد از کل تسهیلات بانکی را دریافت کند، اما امروز این رقم به کمتر از ۸ درصد رسیده. این یعنی صنعتی که بیشترین اثر را بر اشتغال و رشد اقتصادی دارد، عملاً بدون سوخت مانده است. از طرف دیگر، هزینه ساخت در سه سال اخیر بیش از ۳۰۰ درصد بالا رفته، اما سقف وام ساخت فقط ۷۰ تا ۸۰ درصد رشد داشته؛ نتیجه این است که وامها دیگر پوشش کافی ندارند و عملاً بیاثر شدهاند.
خبرنگار: چرا بانکها از باز کردن خط اعتباری برای پروژهها خودداری میکنند؟ مشکل منابع است یا سیاستگذاری؟
زرقانی: هر دو.
اول اینکه ناترازی شدید بانکها اجازه نمیدهد منابع کوتاهمدت را وارد پروژههای سه تا پنجساله کنند. این عدمتطابق، بزرگترین مانع است.
دوم، قوانین نظارتی ناکارآمد باعث شده بانکها ترجیح دهند وامهای مصرفی کوتاهمدت بدهند که سود سریعتری دارد.
سوم هم اینکه دولت بار مالی طرحهای مسکن دولتی را روی دوش بانکها انداخته و بانکها را از نقش اصلیشان دور کرده است.
خبرنگار: این وضعیت بیشترین فشار را در کدام مرحله ساخت ایجاد میکند؟
زرقانی: دو نقطه کاملاً آسیبپذیر شده است.
اول، آغاز پروژهها؛ سازندگان امروز برای شروع کار باید حدود ۷۰ درصد سرمایه را خودشان تأمین کنند، در حالی که گذشته با ۳۰ تا ۴۰ درصد هم میشد پروژه را راه انداخت.
دوم، پیشفروش؛ قدرت خرید مردم سقوط کرده. خانوادهای که چند سال قبل میتوانست با ۲۰۰ میلیون وارد یک پروژه شود، امروز باید بین یک تا یکونیم میلیارد تومان پرداخت کند. به همین دلیل پیشفروش که همیشه ستون نقدینگی بود، عملاً فرو ریخته است.
خبرنگار: یعنی از سمت مردم هم منابع مالی وارد نمیشود؟
زرقانی: دقیقاً. درآمد واقعی خانوارها در پنج سال گذشته حدود ۴۰ درصد کاهش یافته، اما قیمت مسکن تقریباً چهار برابر شده. این شکاف با هیچ «وام ۶۰۰ میلیونی» جبران نمیشود. بسیاری از خریداران بالقوه از بازار حذف شدهاند و سازنده بدون مشتری قفل میشود.
خبرنگار: اگر بخواهید وضعیت فعلی را در یک جمله توضیح دهید، چه میگویید؟
زرقانی: مسکن امروز در نقطهای ایستاده که نه بانک توان حمایت دارد، نه مردم توان خرید، و نه دولت برنامه مؤثر. نتیجه چنین شرایطی رکود ساخت، رکود خریدوفروش و افزایش قیمت است.
خبرنگار: راه برونرفت از این وضعیت چیست؟ منتقد زیاد است، اما راهحل عملی مهمتر است.
زرقانی: سه راهحل فوری وجود دارد:
۱. ایجاد خطوط اعتباری بلندمدت برای ساختوساز؛ وامهای واقعی ۷ تا ۱۰ ساله که امکان بازپرداخت منطقی داشته باشد.
۲. انتشار اوراق «تأمین مالی پروژه» و جذب سرمایه مردم بر اساس نرخ مشخص، نه اوراق تسهیلات فعلی که کارایی پایینی دارند.
۳. اجرای بسته مالیاتی هوشمند برای مهار سفتهبازی؛ یعنی افزایش هزینه احتکار ملک تا نقدینگی به سمت پروژههای تولیدی برگردد، نه خرید واحدهای خالی.
خبرنگار: اگر این سیاستها اجرا نشود، آینده بازار مسکن را چگونه پیشبینی میکنید؟
زرقانی: در کوتاهمدت رکود ساخت ادامه پیدا میکند و در بلندمدت جهش قیمت رخ خواهد داد. بازار مسکن فقط با عرضه کافی آرام میشود. اگر مسیر تأمین مالی اصلاح نشود، طی شش ماه تا یک سال آینده با کمبود جدی عرضه روبهرو میشویم و آنوقت دوباره تورم دو رقمی مسکن را تجربه خواهیم کرد.
